文章摘要： 跟房地产商打交道,我发现,他们在向你介绍商品房时,会很热心地向你提供各种资料,如房型图、小区图、附近交通图等等。还有的印有豪华的未来小区的展望图——尽管在当时还是一片脚手架,甚至还是一片荒地。然而,当我向他们索要价目表时,他们则变得小心谨慎起来。他们一股是不给的。经再三索要,则总是要…
跟房地产商打交道,我发现,他们在向你介绍商品房时,会很热心地向你提供各种资料,如房型图、小区图、附近交通图等等。还有的印有豪华的未来小区的展望图——尽管在当时还是一片脚手架,甚至还是一片荒地。然而,当我向他们索要价目表时,他们则变得小心谨慎起来。他们一股是不给的。经再三索要,则总是要向你说明,这是当月的价格,价格是要不断“调整”的……
在种种商品之中,要算是商品房的价格“调整”最为频蟹。股票行情、外汇汇率虽说每天在变,但是有涨有荡,而商品房的价格这几年以来一直在上升。
眼下,上海许多商品房的价格,差不多每个月或者两个月“调整”一次。所谓“调整”也就是涨价。
不过,就上海商品房涨价的幅度而言,在一九九二年至—九三年期间,在那里大步流星地前进。此后,开始迈“细步”。到了一九九五年,上涨的幅度明显趋缓。
与此同时,上海大批商品房积压,人们称之为“待嫁闺中”。
人们开始在议论:商品房的房价是不是已经到顶了是不是该降价了
出现这一现象,有三个原因;
一是上海的商品房房价已经贵得离语。
上海市中心每平方米建筑面积商品房房价在万元人民币以上的,比比皆是,已经“高入云霄”。就连内环线周围的内销商品房,也已高达每平方米建筑面积四千至七干元人民币。
内中,最贵的要算上海虹桥地区某外销房——每平方米为三干美元!
按照国际惯例,以一套房子的价格相当于一个家庭年收入的五倍为合理。中国的家庭,以双职工计,工资加奖金,平均年收入算两万元人民币,五倍也就是十万元人民币。
可是,在上海,一套商品房的价格,远远超过十万元人民币,已经达到相当于居民家庭平均年收入的三十倍以上!
尤其是上海市中心的商品房,每套已经在一百万元人民币以上。一般的家庭望而却步。商品房贵得远离工薪阶层,而“先富起来”的人们毕竟有限。
商品房,在中国现在已经成了“高价房”,已成了政府回笼货币的一种特殊的手段。在“三年自然灾害”期间,在当时主管经济的陈云建议之下,曾出台“高价结果”、“高价自行车”之类,以求回笼货币。如今的商品房.也类似于当年的“高价糖果”。虽说“高价房”原者来购,但是价格过分的高,购者也就很少。
二是大量新商品房上市。
商品房的高额利润,使得商品房开发公司一窝蜂拥上去。于是,上海的商品房通增。商品房供大于求。
商品房的建造有一个周期。前几年的商品房热使上海各行各业卷入开发商品房的队伍,而建造商品房从谋划、申请、买地皮、委托设计、施工直至完工,要有一个过程。前几年“启动”筹建的商品房,这时大批建成。
以一九九五年第三季度的上海商品房市场为例,竣工的高层商品房达七十多幢,加上前几个月竣工的,一时间推上市场的竟有三百多瞳高层商品房1眼看市场清冷,也无法“刹车”。这么大量的高层商品房上市,每一幢都有二三百套房子,再加上成批的多层商品房也投入市场,怎不形成供大于求的局面
另外,由于房地产公司猛增,而市区的可开发地皮毕竟有限,大部分商品房只得建在交通不便的郊区。越是交通不便的商品房,越是卖不上好价。
这样,交通方便的商品房,因价格奇贵而问津者寥寥,至于远郊的商品房,则又因交通不便而购者稀少。
三是由于房价过高,面临着滞销、降价的局面,“炒”家们失去兴趣,买主益发少了。
越是不涨价,或者小幅度涨价,那批“炒楼家”们失去了兴趣。失去了“炒”手,也使商品房的楼价停滞。
同样.一旦商品房的涨幅低于银行利率,也使那些住房并不紧张、购商品房为了保值的人们,对商品房失去兴趣,改为考虑其他投资途径了。
眼下,许多买主在那里持币观望,期待商品房降价,以便在降价时买入。
在上海,商品房开始从黄金时代,跌入低谷。商品房的房价虽在月月上涨,但是涨幅往往呈略高于银行利息的态势 —于商品房是大额投资,所以光是按赂高于14%的筋幅上涨格上升的绝对值也不小。
越是涨价,商品房的生意也就越是清淡了。
据中国建设部房地产业司统计,截至一九九四年底,中国大防空置的商品房为三千二百八十九万平方米。以一九九四年全国每平方米商品房建设需投入资金八百零四无计算,全国被积压的资金就达二百六十四亿元人民币!
中国已经实行市场经济。既然商品房由于价高而销售清淡,大量积压,为什么不降价呢
可是,房地产商却怎么也不肯削价销售。在满街的“大出血”、“大甩卖”的广告中,从来不见房地产商“大出血”、“大甩卖”。但是由大批商品房积压,而且这样的积压越来越严重,特别是商品房所用资金巨大,久守空国,光是损耗的利息就十分惊人。大批资金陷入“泥潭”。
据透露,上海的房地产界在暗中讨论:能不能以降价吸引买主
对于降价之策,遭到大部分房地产公司的反对:
一是从购物心理上加以分析。一旦降价,反而使商品房更难卖出。因为你一降价.购者就以为还会继续降价,越发会持币观望。
二是从房地产公司自身的利益考虑,降价当然减少了他们的收益。
可是,不降价,商品房市场日益冷淡,却又使房地产商们忧心仰忡忡!
上海的房地产商们,正处于进退维谷的境地:他们不愿降价,但是又面临着不能不降价的威胁……
看来,上海的商品房房价,已经接近顶点了——这一判断,大抵是不会错的。
另外,就全国来说,商品房房价最高的城市除了上海之外,便是北京了。北京的商品房房价已经与上海“旗鼓相当”。广州和深圳因靠近香港,香港的楼价甚高,所以广州和深圳的商品房房价也高。相比之下,天津商品房的房价要比上海、北京低了许多。用房地产商的语言来说,“天津搂市从未过度兴奋”。正因为这样,许多房地产商看好天津,在天津投建商品房.以求在天津楼市“兴奋”起来时得到巨额“回报”。
从市场经济理论来分析,商品房是商品,其价格的升降在很大程度取决于供求关系:房地产公司以这样高的价格出售,买主愿意接受,也就成交了。倘若买主都以为你太贵,无人购买,你就不能不降价。因为一旦无人购买,大批商品房积压,光是赔利息,就足以使房地产公司难以承受。
从市场经济理论来分析,商品房是商品,其价格的升降在很大程度取决于供求关系:房地产公司以这样高的价格出售,买主愿意接受,也就成交了。倘若买主都以为你太贵,无人购买,你就不能不降价。因为一旦无人购买,大批商品房积压,光是赔利息,就足以使房地产公司难以承受。
所以,尽管每一家房地产公司都不愿意降价,但是受市场经济的支配、面临着清淡的市场,房地产公司不能不降价。
倒是每一家房地产商们爽气,他们自一九九三年七月起就开始降价。
据报道,海口市中心金贸区住宅商品房的价格已降至每平方米三干元,边远的龙昆南、府城住宅商品房价格为每平方米一干五百元左右。