楼市四年大复盘:谁制造了这一轮暴涨,18年后怎么走?

昆山看房网小编 | 2018/5/16 10:21:30 来源:昆山看房网
核心概要:去二十年间,近乎疯狂的房价,让我们的老百姓陷入了“谈房色变”的境地了。也在这二十年间,造就了很多的富人。有人说,二十年弹指一挥间。在经历了楼市黄金的十年之后,楼市也开始进入了白银时代。在过去的二十年间,我们的楼市经历的三次的暴涨,几乎是三到四年为一个周期。2004-2007年,释放住房需求带来的疯狂;2009-2013年,四万亿刺激下的再次疯狂;2015-至今,去库存下的疯狂,一连串的限贷限购政策反而让房价上涨更快。

“还我血汗钱,我要退房”。

这是2014年2月的杭州。春节刚过,某楼盘销售价格狂降6000元,原本1.8万元左右入手的业主,一夜之间“损失”超过50万元。

随后,70名老业主聚集售楼处,拉起横幅,提出退房,争取补偿,场面一度失控。

事实上,整个2014年,从杭州到南京,从二线城市到小县城,这种场景一而再再而三上演。

四年过去,回望当初,这幕场景令人感到啼笑皆非,更多人则是惋惜与叹息齐飞。如果能有一次重来的机会,所有人恐怕都会奋不顾身投入楼市。

然而,历史没有假设。在房价面前,我们一直都是事后诸葛亮。

1四年楼市:从退房到抢房

四年之后,当初遭到砸盘的杭州楼盘,如今二手房均价已经超过3万元,与最高售价相比,涨幅超过70%,最当时降价之后的均价相比,涨幅超过130%

四年前,业主们叫嚷着退房;四年后的今天,一队又一队的市民加入了抢房大军,走过路过,就是不能错过。抢房大军中,甚至出现98岁高龄的老奶奶。

问题是,这四年来,经济的基本面发生生了变化土地的供给形势发生了变化人口的增长态势发生了变化

显然,基本面不但没有发生实质性变化,与四年前相比,无论是经济增速还是人口老龄化态势,都比以往更加严峻。

那么,为什么四年前业主唯恐退房不及,如今却蜂拥加入抢房大军

对于这个问题,答案也很简单——房价暴涨改变了一切。

2从限购大松绑到一年五降息

基本面没有改善,房价暴涨的底气来自于哪里

站在事后诸葛亮的角度,我们不难复盘这一轮房价周期的发展路径:

第一步,面对房地产市场的严峻形势,各地纷纷取消限购。到2014年年底,全国除了北上广深以及三亚之外,其他41个城市全部取消限购。然而,这对市场并未形成明显的刺激作用。

接着,第二步,2015年3月,央行联合住建部等五部委发布楼市新政策,这就是著名的330新政:首套房公积金贷款首付最低下降到2成,而二套房首付下降到4成,个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

而在仅仅2015年,央行就连续次降准降息,商业贷款利率降至10年来最低值,货币面进入2009年之后的又一次大宽松节奏。

然而,种种政策刺激之下,只有深圳厦门等局部城市市场出现复苏,大多数城市仍旧饱受高库存之类,三四线城市更是看不到任何逆转的希望。

3从去库存到棚改货币化

于是第三步大招来了:去库存。

2016年,房地产去库存被列为五大任务之一。自此各大城市开始主动上阵,从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等层面,刺激楼市。

2016年上半年,广州一度传闻要放开南沙等区的限购措施,二三线城市更是直接出台财政直接补贴措施,吸引农民工、大学生购房。

此时,降准降息带来的货币宽松、信贷宽松开始发挥效应,资金大量进入楼市,居民购房热情开始复苏。

以厦门、深圳、合肥、南京、苏州为代表的一二线城市,房价率先暴涨,合肥甚至传出买房要走后门的消息,市场热度前所未有。然而,三四线城市仍旧饱受库存之累。

于是第四步来了,棚改货币化,三四线城市第一次看到了曙光。

棚改货币化的要害,不在于棚改,而在于货币化。先是通过棚改拆旧建新,然后通过货币化补贴让被拆迁者获得巨额现金。没了房,有了钱,自然会去市场上追逐新房,三四线城市的棚改去库存模式由此确立。

棚改货币化的资源来源是PSL(抵押补充贷款),用海通证券姜超的梳理来看:

央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环

2015-2017 年,棚户区改造目标是1800 万套,在去库存的刺激下,全部完成。2018-2020 年又开出1500 万套的目标,目前正在推进之中。

于是整个2017年和2018年上半年,一二线城市房价逐渐熄火,三四线城市接下。在国家统计部门发布的70城房价榜单里,以蚌埠为代表的三四线城市成了常客。

4房价暴涨:必然还是偶然

通过对这四年楼市的大复盘,我们可以得出两个结论:

其一,降准降息带来的货币宽松与信贷宽松,成为房价得以复苏进而暴涨的根本基础。没有货币放水,就不会有这一轮的楼市大周期。

其二,涨价去库存与棚改货币化,成为所有城市房价暴涨的政策助推剂。没有去库存政策的支持,货币之水不会迅速如同汪洋般恣肆;没有棚改货币化的助推,三四线城市的楼市很难得到逆转。

所以,站在2014年的时间节点,货币还没宽松,信贷还没放宽,去库存还没被列为重要任务,棚改货币化还没出世,人们自然对楼市前景倍感悲观。

而站在2018年的时间点上,我们终于再一次明白,房地产又一次成了经济救急的工具。如此之多的政策轮番上阵,再萎靡的市场也能被提振起来,再悲观的市场预期都能被扭转过来。

5基本面的危机

只是,基本面越来越不复以往,依靠政策提振还能维持多久

从经济上看,动辄9%以上的高增长不复存在,新常态下的经济增速还在逐步下探。尤其是面对风雨欲来的贸易争端,再依赖于房地产,无异于自我放弃。

从人口上看,人口红利期早已过去,人口老龄化的态势一年比一年严峻,失去人口的根本支撑,资产价格的维持力只会越来越弱。

从政策效力来看,面对全球加息缩表的压力,货币放水信贷宽松的空间越来越小;而随着房地产狂热的推进,居民债务杠杆的风险越来越大。

坏消息多过好消息,下一次楼市调整时,我们还有什么灵丹妙药


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