二手房交易:看得见的避税

昆山看房网小编 | 2018/5/31 15:55:18 来源:昆山看房网
核心概要:北京地区的二手房交易中存在三个价格:地区指导价、网签价和实际成交价。地区指导价的存在确定了房屋的最低计税价格,但目前客观上却成为了二手房交易中买卖双方避税的抓手 法律意义上的装修费并不是购房款的构成部分,对于该部分并不计入计税基数。所以,在一线二线等房产价格普遍较高的城市,利用装修费避税成了交易惯例


80多岁的北京居民刘桂芬本来以为自己举报买房人偷税是做了件大好事,没想到自己因此也需要补交70多万元的税款。

避税在裸奔,她指出了真相

两年前,刘桂芬把自己位于北京市西城区的一套房屋以443万元的总价卖给曾某,合同约定房屋成交价格为86万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为357万元,而且房屋交易所涉及的所有税费均由买方承担。

“我只知道自己净得443万元,不清楚合同里把房价款还分成了两部分。”刘桂芬告诉法治周末记者。

到了双方约定的缴税当天,买方缴完所有税费,刘桂芬发现缴税的基数是86万元。

刘桂芬问为什么会这样,买方和经纪人的回复是“合理避税”。

` “我心想这不是偷税漏税吗”刘桂芬说,后来她就去税务机关举报了买房人。

税务机关接到举报后,向刘桂芬反馈了举报结果,《税收违法行为检举查办结果反馈单》显示,税务机关检查后查实曾某存在偷税行为,要求曾某按照443万元的房价缴纳买方应付的税款,补交契税和滞纳金共12万余元,并对曾某进行罚款。

但这样一来,刘桂芬作为卖方所需要支付的增值税、城市维护建设税、个人所得税也需要按照443万元的基础来缴。

经税务机关测算,其中个人所得税一项,刘桂芬就需要补交约57万元(根据北京市的要求,二手房买卖中,卖方所售房屋非满五唯一的,需要缴纳个税为房屋差价的20%),此外,刘桂芬还需要补交增值税近17万元、城市维护建设税1.18万元。

今年4月,北京市地税局向刘桂芬下发了《税务处理决定书》,要求刘桂芬依法补缴70多万元税费。

“但是我和曾某签订的合同里约定,所有税费都由曾某支付。税务机关能不能直接去找曾某要这部分税费。”面对自己也被要求补缴税款的情况,刘桂芬很“闹心”,她觉得自己本来是做了一件对国家有益的事情,没想到反给自己带来了“麻烦”。

北京明税律师事务所高级合伙人施志群告诉法治周末记者,税务机关要求刘桂芬补缴税费,和刘桂芬依据合同要求曾某支付税费是两个不同的法律关系。“根据法律规定,二手房买卖中,卖方需要缴纳增值税、城市维护建设税,对于不满五年唯一的房屋,卖方还需缴纳个人所得税,这部分税费的法定纳税人是卖方,税务机关只能向卖方追征。”施志群说。

不过,在房产领域拥有十数年法律从业经验的北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人赵星海表示,由于买卖双方已经通过补充协议的形式明确约定,房屋交易所涉及的所有税费均由买方承担,这一约定并不违反任何法律规定,应属有效。在卖方向税务机关缴款之后,可以据此要求买方支付。

卖房人能否不补缴税款,而直接向法院提起诉讼,要求买房人依据合同约定,把本应由卖房人补交的税款,协助卖房人缴纳给税务机关

对此问题,施志群律师表示,理论上来讲是不行的,因为征税是税务机关的行政行为,税金是应当交给税务机关而非卖方的,此类税务问题不属于民事纠纷受理范围,法院通常不会支持卖方的这一请求。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对此表示认同,他补充道,在房屋买卖法律关系中,也不涉及税务机关,所以卖方不能直接诉求买方将税交给税务机关,而税务机关也不会去找买方追征税款,只会依法找卖方。

地区指导价成二手房交易中的避税抓手

刘桂芬想不明白,为什么明明房屋成交价是400多万元,买方却可以按80多万元的纳税基数缴税。“中介告诉我都这么操作,这属于合理避税。”刘桂芬困惑,“都这么做难道是对的吗”

一位资深房屋中介王方(化名)告诉法治周末记者,北京地区的二手房交易中存在三个价格:地区指导价、网签价和实际成交价。地区指导价是由监管部门制定的某一地区房屋的最低纳税价格;网签价是房屋在北京市住房和城乡建设委员会网站上备案的成交价格,决定了房屋的纳税税基和可贷款的额度,网签价格必须高于地区指导价;实际成交价则是卖方实际拿到手的房屋价款。

北京市京师律师事务所房地产交易法律事务部主任王琮玮回忆道,监管部门出台地区指导价是为了规范低价转让行为,要求买卖双方按最低指导价征收税款。

“但现在北京的地区指导价普遍低于甚至远低于实际成交价。客户为了少缴纳税款,有时就会根据需要贷款的额度,反推网签价,只要网签价高于地区指导价就行了。”王方告诉记者。

王方举了个例子,东城区某处学区房的市场成交价在10万元/平方米甚至更高,但是地区指导价在2万元/平方米。假设一套50平方米的房屋总价为500万元,客户有首套资格,首付比例最低为40%,需要贷款的额度是100万元,那么倒推出的网签价为166.7万元(100/60%),这样网签价就会定为166.7万元,房价中剩余的部分在合同里就会体现为装修款。

“二手房交易中的个人所得税很高,如果房屋房产证不满五年,也不是卖方的唯一住房,那该套房的个税有时可达到七八十万元,而这部分税款通常需要买方承担。所以一般各方会协商,采取上述方式避税。”王方说。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,地区指导价的存在确定了房屋的最低计税价格,但目前客观上却成为了二手房交易中买卖双方避税的抓手。

“这一价格需要定期或不定期根据市场情况进行调整,否则就可能培育了二手房交易中的避税空间。”卢文曦说。

不过王玉臣认为,也应该肯定地区指导价的意义,有了地区指导价,二手房交易主体在做网签的时候,网签价再低,都不能低于地区指导价,如果没有指导价,为了避税网签价可能会更低。

利用装修费避税成为交易惯例

就装修款是否需要缴税问题,法治周末记者采访了多位法律专家。王琮玮表示,理论上的装修费是房主房屋修缮的价格,装修材料只会贬值不会增值,故国家未将其列入应纳税范围。

王玉臣也表示,法律意义上的装修费并不是购房款的构成部分,对于该部分并不计入计税基数。所以,在一线二线等房产价格普遍较高的城市,利用装修费避税成了交易惯例。

“以装修款名义表现出来的房款并非不需要缴税,只是买卖双方通过串通的形式将这部分的款项从房价中分离出来,并未向税务机关申报,导致税务机关无法征税。”赵星海补充道

那么,是否所有将房屋价格分割为房价款和装修款的行为,都涉嫌偷税王玉臣和王琮玮都告诉记者,如果合同中约定的装修款的数额远超于实际的价格,就可能被认定为偷税。

公开资料显示,2017年12月21日至12月27日,北京市住建委通过官网对《〈北京市存量房屋买卖合同〉示范文本》(征求意见稿)向社会公开征求了意见,征求意见稿中有“二手房的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格会全部包含在房屋成交价内”的相关内容。

北京市住建委官方网站的信息显示,征求意见稿中有此内容,是为了防止买卖双方规避税收,将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。但是今年2月正式公布的修订后的《〈北京市存量房屋买卖合同〉示范文本》删去了这项内容。

北京市住建委称,正式发布的《〈北京市存量房屋买卖合同〉示范文本》调整了征求意见稿中有关房屋附属设施、装饰装修、家具家电等的内容,主要是考虑到示范文本旨在维护买卖双方合法权益、减少交易纠纷,相关内容应本着尊重买卖双方意愿的原则,由双方自行约定。

相关部门持续监管二手房交易中心的避税行为

王方对记者说,二手房交易中的避税行为一直存在。

在多年前,银行系统、建委系统、税务系统的相关信息还没有打通时,是可以先申请银行贷款,再去税务机关办理缴税的,这种情况下买家甚至可以做两次网签,来实现既能多贷款,又能按低价缴税。通常的做法是,由中介首先提交一份网签价高的合同,利用这个合同去银行贷款,待银行贷款批下来之后,撤掉高价网签,再提交一份网签价低的合同,拿到税务局去缴税。现在多部门信息互通后,这条路已被堵死。

“现在的做法一般就是把房价拆分。”王方说。

据了解,国家相关部门对二手房交易过程中的避税行为处于持续监管过程中,但避税行为还是屡禁不止。赵星海分析,首先税务部门对这种行为的查处存在一定难度,房屋买卖合同毕竟是双方当事人意思自治的结果,真实的意思表示很难判断;其次,我国房地产市场交易持续升温,交易税也相对较高,因此很多人想要通过这种手段来规避税收。

王琮玮认为,避税行为屡禁不止还跟征税机关与交易双方信息不对称、房屋中介“积极撮合”等因素也有关系。

北京市东城区地税局工作人员赵增科曾建议,由于相关税收政策不够明确,税务机关对于三方合同中除房屋交易价款外,额外签订的“装修款及家具家电等附属设施补偿款”或其他名义补偿款无法判定,应明确二手房交易合同中各类名义补偿款的具体涉税规定,进一步明晰二手房交易契税、土地增值税和个人所得税的相关计税依据,将各类补偿价款并入应税范围,以有效防止交易双方和中介蓄意减少应税金额。

中介参与避税应受行政处罚

王琮玮告诉法治周末记者,二手房交易中,买卖双方如果被查实偷税,还可能会被罚款。因为税收征管法规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。

根据刘桂芬向法治周末记者提供的《税收违法行为检举查办结果反馈单》,曾某在被查实偷税后,被处以101714.29万元的罚款。

“税务部门最初给我也下发了《税务行政处罚事项告知书》,里面写着要求我补税,并且对我罚款将近38万元。我收到告知书后,提出了听证申请。后来税务部门研究以后,说因为我是举报人,不再罚款,但仍然要求我补税。”刘桂芬说。

王玉臣告诉记者,一线城市房价太高,且现在二手房交易中的税费均为买方支付,严格按照实际价格走,购房成本更高,也因而做低网签价的诉求主要来自于买房人,通常卖方人也会配合,因为卖方通常会认为这种情况不会对自己的利益造成损害。

“但卖方签订这样的合同也不是没有一点风险。”王玉臣说,严格按照税法的相关规定,税务机关确认偷税行为存在后,是可以给予卖方行政处罚的。

王琮玮还提醒到,如果买方不按期支付网签价价格外的房款,或者恶意要求以网签价进行交易,卖方将陷于困境中,采取协商、催讨、起诉方式,都会增加时间和金钱成本。

刘桂芬告诉记者,她之所以举报买房人偷税,一方面认为偷税不对,另一方面也担心买房人只支付86万元的房款,剩余房款拖着不给。

而目前的二手房交易通常是通过中介机构完成,买卖双方签订的合同也往往是中介提供的合同范本。那么一旦税务机关发现买卖双方存在通过这种方式避税的行为,中介是否应受到处罚

赵星海说,必须明确的是,房产中介在这种情况下是会受到处罚的,因为房产中介这种行为是违法行为。“《房地产经纪管理办法》第二十五条第五项明确规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得‘为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利’。房产中介提供避税的合同范本,显然是违法行为,需要承担被罚款、甚至是取消签约资格的行政责任。”赵星海给出了自己的理由。

《房地产经纪管理办法》第三十七条规定,违反本办法第二十五条第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项、第(八)项、第(九)项、第(十)项的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元罚款。

王玉臣也表示,每年都有一些中介机构因此而被行政机关处罚。

至于中介是否应当承担民事赔偿责任,王琮玮要从以下几点来看:首先,法律上要有证据证明中介参与了避税合同,才会有责任问题;其次,即便有证据证明中介参与避税合同,但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,最多是依职权建议有关机关进行行政处罚。

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